اطلاعات مفید مالیاتی

 مهدی رعنایی معاون حقوقی و فنی مالیاتی سازمان امور مالیاتی در بخشنامه‌ای به ادارات کل امور مالیاتی ضمن رفع ابهام از موضوع معافیت مالیاتی درآمد حاصل از صادرات، اعلام کرد که درآمد حاصل از صادرات مواد و محصولات خام و نیمه خام معدنی مشمول مالیات است.

در این بخشنامه آمده است: با توجه به ابهامات مطرح شده در ارتباط با فهرست‌های موضوع بند (ث) تبصره 6 قانون بودجه سال 1400 کل کشور، بند (ص) تبصره (6) قانون بودجه سال 1401 کل کشور، بند (ز) تبصره (6) قانون بودجه سال 1402 کل کشور و فهرست مواد خام و کالاهای نفتی موضوع ماده 141 قانون مالیات‌های مستقیم و همچنین نحوه اجرای مقررات مربوطه از جمله بخشنامه شماره 210/99/71 مورخ 1399/10/17 و بخشنامه شماره 200/1401/20 مورخ 1401/04/28 به اطلاع می‌رساند:

1- بر اساس قوانین بودجه سنوات 1400 لغایت 1402 کل کشور درآمد حاصل از صادرات کلیه مواد و محصولات خام و نیمه خام مندرج در فهرست موضوع تصویب نامه‌های موضوع بندهای (ث)، (ص) و (ز) تبصره (6) قوانین بودجه سنوات مذکور حسب مورد در تمام نقاط کشور مشمول مالیات است.

با توجه به اینکه بر اساس قانون و مقررات موضوعه ماده 4) تصویب نامه شماره 117518 ت 59156 ه مورخ 1400/10/01 هیأت وزیران بند (ص) تبصره 6 قانون بودجه سال 1401 و بند (ز) تبصره 6 قانون بودجه سال 1402 فهرست مواد معدنی خام و کالاهای نفتی مندرج در تصویب نامه شماره 58683/ ت 54537 ه مورخ 1396/05/16 به عنوان قسمتی از فهرست موضوع تصویب نامه‌های موضوع بندهای (ث)، (ص) و (ز) تبصره (6) قوانین بودجه سنوات مزبور محسوب گردیده است لذا در سال‌های 1400 تا 1402 کلیه احکام مالیاتی فوق الذکر، در خصوص فهرست مواد معدنی خام و کالاهای نفتی موضوع ماده 141 قانون مالیات‌های مستقیم مندرج در تصویب نامه شماره 58683/ ت 54537 ه مورخ 1396/05/16 هیأت وزیران نیز جاری است.

بر این اساس مطابق احکام مقرر در قوانین بودجه سنوات 1400 الی 1402 کل کشور و با ملحوظ نظر قرار دادن مفاد بخشنامه شماره 200/1401/20 مورخ 1401/04/28، درآمد حاصل از صادرات مواد و محصولات خام و نیمه خام یاد شده از جمله مواد معدنی خام و کالاهای نفتی موضوع ماده 141 قانون مالیات‌های مستقیم در تمام نقاط کشور در سنوات مزبور در هر صورت مشمول مالیات بوده و اعمال سایر معافیت‌های مالیاتی و نرخ صفر (از جمله موضوع ماده 132 قانون مالیات‌های مستقیم ماده 13 قانون چگونگی اداره مناطق آزاد تجاری-صنعتی و مواد 3 و 9 قانون حمایت از شرکت‌ها و مؤسسات دانش بنیان و تجاری سازی نوآوری و اختراعات و …) در خصوص درآمدهای مذکور جاری نخواهد بود.

 

2- در خصوص سنوات قبل از اجرایی شدن احکام قوانین بودجه یاد شده سنوات قبل از 1400) به موجب مفاد بخشنامه شماره 210/99/71 مورخ 1399/10/17 که با توجه به مقررات قوانین بودجه سال‌های 1398 و 1399 کل کشور صادر گردیده است درآمد حاصل از صادرات کالا و خدمات فارغ از برگشت ارز حاصل از صادرات آنها، در صورت عدم برخورداری از نرخ صفر مالیاتی موضوع ماده 141 قانون مالیات‌های مستقیم، امکان برخورداری از سایر معافیت‌ها یا نرخ صفر مالیاتی مربوطه از جمله مواد 13281 قانون مالیات‌های مستقیم، ماده 13 قانون چگونگی اداره مناطق آزاد تجاری صنعتی و … را با رعایت مقررات، دارا خواهند بود.

نیاز به مشاور مالیاتی به عوامل مختلفی بستگی دارد، از جمله:

• ساختار کسب و کار یا فعالیت مودی: اگر مودی دارای کسب و کار یا فعالیت پیچیده ای باشد، استفاده از مشاور مالیاتی می تواند مفید باشد. مشاور مالیاتی می تواند به مودی در درک قوانین و مقررات مالیاتی و محاسبه مالیات کمک کند.
• حجم فعالیت های مالیاتی مودی: اگر مودی دارای حجم فعالیت های مالیاتی بالایی باشد، استفاده از مشاور مالیاتی می تواند کارآمدتر باشد. مشاور مالیاتی می تواند به مودی در تهیه و تسلیم اظهارنامه مالیاتی، اعتراض به برگ تشخیص مالیات، و دفاع از مودی در مراجع مالیاتی کمک کند.
• بودجه مودی: هزینه خدمات مشاور مالیاتی متفاوت است. مودیان باید قبل از انتخاب مشاور مالیاتی، از هزینه خدمات او مطلع شوند.

با توجه به شرایط مالیاتی ایران، استفاده از مشاور مالیاتی می تواند مزایای زیادی برای مودیان داشته باشد. مشاور مالیاتی می تواند به مودیان در موارد زیر کمک کند:

• کاهش مالیات: مشاور مالیاتی می تواند به مودیان کمک کند تا از مزایای قانونی برای کاهش مالیات استفاده کنند.
• جلوگیری از جریمه های مالیاتی: مشاور مالیاتی می تواند به مودیان کمک کند تا از اشتباهات مالیاتی که می تواند منجر به جریمه شود، جلوگیری کنند.
• دفاع از مودی در مراجع مالیاتی: در صورت اعتراض مودی به برگ تشخیص مالیات، مشاور مالیاتی می تواند به مودی در دفاع از حقوق خود در مراجع مالیاتی کمک کند.

در نتیجه، می توان گفت که استفاده از مشاور مالیاتی می تواند برای مودیان ایرانی مفید باشد. با این حال، ضروری بودن یا نبودن استفاده از مشاور مالیاتی به عوامل مختلفی بستگی دارد که مودیان باید آنها را در نظر بگیرند.

در اینجا چند دلیل خاص برای استفاده از مشاور مالیاتی آورده شده است:

• قوانین مالیاتی پیچیده و دائماً در حال تغییر هستند. مشاور مالیاتی می تواند به مودیان کمک کند تا از قوانین و مقررات مالیاتی مطلع شوند و از آنها به درستی استفاده کنند.
• تهیه اظهارنامه مالیاتی می تواند یک فرآیند پیچیده و وقت‌گیر باشد. مشاور مالیاتی می تواند به مودیان کمک کند تا اظهارنامه مالیاتی خود را به درستی و به موقع تسلیم کنند.
• دفاع از حقوق مودیان در مراجع مالیاتی می تواند دشوار باشد. مشاور مالیاتی می تواند به مودیان کمک کند تا در صورت اعتراض به برگ تشخیص مالیات، از حقوق خود دفاع کنند.

 

در نهایت، تصمیم‌گیری در مورد اینکه آیا از مشاور مالیاتی استفاده کنیم یا خیر، یک تصمیم شخصی است. با این حال، با در نظر گرفتن عوامل ذکر شده در بالا، می‌توانیم تصمیمی آگاهانه‌تر بگیریم.

ماده 77 قانون مالیات مستقیم مالیات علی الحساب ساخت و ساز را مشخص می‌کند. در نظر داشته باشید که این مالیات با مالیات نقل و انتقال ملک (ماده 59 این قانون) تفاوت دارد. بر اساس ماده 77 اگر سازنده (شخص حقیقی) بخواهد ملک تا سه سال پس از ساخت بفروشد، باید حتما 10 درصد مالیات علی الحساب پرداخت نماید. در مورد شرکت‌ها و اشخاص حقوقی اینطور نیست و هیچگاه از ذیل ماده 77 خارج نمی‌شوند. این مالیات در هنگام ارائه اظهارنامه و پس از مشخص شدن مالیات اصلی از آن کسر می‌گردد.

مالیات سازندگان ملک، فعالین حوزه ساخت و ساز و ماده 77 قانون مالیات مستقیم از دیرباز یکی از پرچالشترین مباحث مالیاتی برای مودیان و ممیزین بوده‌است. در این موارد اداره مالیات برای محاسبه قیمت فروش از دفترچه مصوب ارزش املاک خود استفاده می‌‎کند. این درحالیست که سازندگان نیر نمی‌توانستند برای هزینه‌های خود مدارک مثبته و فاکتور مورد قبول دارایی ارائه کنند.

به همین سبب به مرور قوانین مالیاتی در این حوزه بیشتر و دقیقتر شدند و در نهایت ماده 77، تبصره‌ها و آیین نامه‌های اجرایی آن از سال 1393 و 1394 تغییر نمودند. در ادامه به بررسی این مواد قانونی و تبصره‌های ماده 77 قانون مالیات مستقیم در مورد ساخت و ساز می‌پردازیم.

توجه:
مبلغ مالیات ساخت و ساز ماده 77 قانون مالیات مستقیم ماده قانونی علی الحساب مالیات بر درآمد سازنده است و ربطی به مالیات نقل و انتقال ملک ندارد. درواقع سازنده باید هم این ده درصد و هم 5 یا 7 درصد مالیات ماده 59 را پرداخت نماید. 

آخرین تغییرات ماده 77

 

این ماده قانونی در ابتدا یک نرخ ثابتا 10 درصد ارزش معمالاتی مصوب اداره دارایی را برای سازنده در نظر می‌گرفت. این مبلغ -در کنار مبالغ ماده 59- صرف نظر از میزان سود یا زیان سازنده و بطور مقطوع دریافت می‌گردید. این مسئله مشکلات و ابهامات بسیار زیادی برای سازندگان و ممیزین مالیاتی ایجاد نموده‌بود. از آنجایی که ساخت و ساز یک فعالیت تجاریست و مانند هر فعالیت دیگری دارای ریسک است، مشخص نمودن یک مبلغ مقطوع اگرچه از نظر اداری و حسابداری بسیار ساده‌تر از قانون فعلی بود، اما از عدالت مالیاتی فاصله داشت.

ماده قانونی مربوط به مالیات سازندگان ساختمان در سال 1394 تغییر نمود. در این سال حکم ماده 77 قانون مالیات مسقیم برای سازندگان ملک و مسکن، 10 درصد مالیات از حالت مقطوع به علی الحساب تغییر نمود. این مالیات (همانطور که تاکید کردیم در کنار مالیات نقل و انتقال ملک) در هنگام اولین فروش پرداخت می‌گردد. عدد پرداخت شده در اظهارنامه عملکرد سالی که فروش ملک انجام شده است، موثر واقع می‌گردد. 

تبصره‌های ماده 77 در مورد مالیات ساخت و ساز

قانونگذار در اولین تبصره ماده 77 قانون مالیات مستقیم برای تعیین مالیات ساخت و ساز دوباره تاکید نموده است که این مالیات علی الحساب 10 درصد ارزش ملکیست و باید علاوه بر مالیات نقل و انتقال (همان 5 تا 7 درصد ماده 59) پرداخت گردد.

دقت داشته باشید که ماخذ این مبالغ دفترچه ارزش ملکی هستند که احتمالا با قیمت معامله شما تفاوت دارد. ارقام ارزش ملکی سازمان امور مالیاتی احتمالا از ارزش معماله کمتر باشند. با اینحال اگر میزان اظهار شما بیش از 20 درصد از عدد دفترچه کمتر باشد، ماخد همان نرخ اداره مالیات است. از طرف دیگر اگر مبلغ اعلامی شما از دفترچه ارزش ملکی اداره مالیات بیشتر باشد، اصل بر اقرار شماست! در این مورد نوشته چگونه به مالیات اعتراض کنیم را بخوانید. البته این قانون برای پروانه‌های بعد از 1394 اجرا می‌گردد. 

معافیت‌های ماده 77 قانون مالیات مستقیم

نکته بعدی معافیت‌های ماده 77 قانون مالیات‌ مستقیم برای فعالان ساخت و ساز است:

• این مالیات علی الحساب در شهر‌های زیر یکصد هزار نفر اعمال نمی‌گردد.
• همچنین اگر شخص حقیقی باشید که ملک را بیش از سه سال از تاریخ دریافت پایانکار می‌فروشید نیز از پرداخت این مبلغ معاف هستید.
• قانون انتقال سند بنام شرکا با درصد متناسب با شراکتنامه را خرید و فروش نمی‌داند. به همین سبب این موضوع مالیات ماده 77 یا 59 را ندارد.
• این معافیت تنها مخصوص اشخاص حقیقیست و شرکت‌ها نمی‌توانند از آن استفاده نمایند. 

دستورالعمل 200/96/519

تبصره مهم دیگر یک دستورالعمل به همراه دارد و به نحوه هماهنگی شهرداری و سازمان امور مالیاتی می‌پردازد. همانطور که در ادامه خواهیم دید، در این دستورالعمل نیز پایه اطلاعات با فرمت 169 مکرر پیش بینی شده‌اند. ماده 77 قانون مالیات مستقیم شهرداری‌ها را موظف نموده‌است تا صدور پروانه ساخت و پایانکار را براساس “بسته‌های تعییبن شده” ماده 169 مکرر به ادارات امور مالیاتی گزارش کنند.

این اطلاعات برای تعیین مالیات ساخت و ساز براساس آیین نامه اجرایی ماده 77 قانون مالیات مستقیم باید بصورت الکترونیکی ارسال گردد. در صورتیکه ادارات کل امور مالیاتی نیازمند اطلاعات بیشتری در خصوص نحوه برقراری ارتباط و بارگذاری اطلاعات دریافت شده می باشند، می توانند از طریق مرکز فناوری و اطلاعات سازمان متبوع اقدام نمایند.

آیین نامه اجرایی ماده 77 قانون مالیات مستقیم

اشخاص حقیقی و حقوقی که به ساخت و فروش ساختمان مبادرت دارند، مکلف به انجام تکالیف مقرر در قانون هستند. همچنین اشخاصی که توسط وزارت راه و شهرسازی برای آنها مجوز انبوه­سازی ( ساخت و ساز مسکن) صادر شده یا می­شود به عنوان بنگاه تولیدی موضوع ماده (138) مکرر قانون تلقی و مقررات ماده مزبور در خصوص آنها جاری است. از طرف دیگر تنظیم سند به نام هر شریک به نسبت مذکور در شرکت­نامه، نقل و انتقال تلقی نمی‌گردد بنابراین شامل مالیات ماده 77 قانون مالیات مستقیم (مالیات ساخت و ساز) و ماده 59 نیست. 

مشاورین املاک و صاحبان بنگاه‌های معملات مسکن از مظلوم‌ترین پرداخت‌کنندگان مالیات هستند. دلیل آن هم حجم بالای تراکنش‌هاییست که درواقع درآمد آنها نیست. سنوات گذشته بیشتر مالیات این قشر را خود اظهاری تشکیل می‌داد. اما در سال‌های اخیر با توجه به بررسی تراکنش‌ها و همچنین پیگیری کارتخوان‌ها بسیاری از مشاورین املاک در بحث مالیات دچار مشکل شدند.

آیا هر ورود پول به حساب تجاری درآمد است؟

پاسخ این سوال در حالت کلی مثبت است. مدیران سازمان امور مالیاتی در بسیاری از خبر‌ها مصاحبه‌ها و بخشنامه‌ها اعلام نموده‌اند که وظیفه درآمد بودن مبالغ واریزی به حساب فرد با مامور مالیاتیست. با اینحال تشخیص تجاری بودن یک حساب برای ماموران سازمان بسیار ساده است. متصل بودن درگاه پرداخت اینترنتی و یا دستگاه پوز به هر حساب مشاورین املاک یا سایر افراد نشانه تجاری بودن آن است و مشمول مالیات بر درآمد می‌گردد. بنابر این هر ورودی به این حساب‌ها فروش یا درآمد صاحب حساب محسوب می‌گردد.

اما آیا این مسئله بطور صددرصد شامل تمام تراکنش‌های بانکی مشاوران املاک میگردد؟ منطقا و قانونا خیر. ایجا کار مودی کمی دشوار می‌گردد زیرا حال اوست که باید ثابت کند تراکنش‌ها تماما متعلق به او نیستند.

شما قطعا بیش از بنده تراکشن‌هایی را در محل کار مشاورین املاک و بنگاه‌های معاملات مسکن دیده‌اید که در راستای معامله هستند، اما درآمد صاحب حساب نیستند. در بسیاری از موارد طرفین معامله مبالغی را بعنوان بیعانه، تنخواه برای مخارج ساختمان و … به حساب مشاور املاک واریز می‌کنند. انصاف و قانون در این موارد حکم می‌کند که مشاورین املاک و صاحبان بنگاه‌های معاملات مسکن برای این مبالغ شامل مالیات نیستند.

البته مورد بالا تنها برای مالیات بنگاه‌های معاملات مسکن و مشاورین املاک نیست. هر شخصی که کارتخوان دارد با اینگونه تراکنش‌ها سروکار خواهد داشت. در اکثر این موارد به کاسبان پیشنهاد می‌شود تا قبل از قبول کردن مبلغ تبصره 100، این ارقام را از کارکرد کارتخوان خود کم نموده و مالیاتشان را بر اساس اینتا کد و در صورت ارائه این شرایط می‌توانند تصمیم مناسب‌تری در مورد مالیات عملکرد خود بگیرند.

قانون خاص برای مالیات تراکنش‌های مشاورین املاک و صاحبان بنگاه معاملات مسکن

همانطور که گفتیم نه تنها مشاورین املاک که حتی سایر مشاغل نیز می‌توانند با اثبات درآمد نبودن تراکنش، آن را از شمول مالیات بر درآمد خارج نمایند. با اینحال قانون برای جلوگیری از تضییع حق مشاغلی که بیش از سایرین در معرض تراکنش‌های غیر درآمدی در حساب تجاری خود هستند، راهکار‌های متفاوتی را تدارک دیده است.

بخشنامه 2009916 یکی از مهمترین مبناهای رسیدیگ به تراکنش‌های بانکی مشاورین املاک و بنگاه‌های معاملات مسکن برای تعیین مالیات است. درواقع می‌توان گفت همه چیز از اجرای همین بخشنامه شروع شد! در این بخشنامه بطور کامل نحوه بررسی مالیاتی تراکنش‌های مشاغلی مانند مشاورین املاک را بطور جداگانه توضیح داده‌است.

20- … باید توجه داشت در بسیاری از کسب و کارها از جمله مشاوران املاک، نمایشگاه های اتومبیل و فعالیت های دلالی و حق العمل کاری امکان دارد بسیاری از واریزی های بانکی مربوط به طرفین معامله و فعالیت های کسب و کار مودی باشد که این مورد باید در حسابرسی مورد توجه قرار گیرد.

بخشنامه 2009916

روش محاسبه مالیات مشاوران املاک و بنگاه معاملات

نه تنها برای فعالان بازار ملک که مالیات سایر مشاغل نیز در صورت حضور در گروه سه و پذیرش تبصره 100 بسیار ساده محاسبه می‌گردد. در هنگام ثبت نام به هر عنوان شغلی یک اینتاکد تعلق میگیرد. این کد به همراه خود یک ضریب سود ویژه و ضریب سود ناویژه دارد.

این ضرائب به این معنی هستند که سازمان امور مالیاتی چنددرصد درآمد شما را سود مشمول مالیات می‌داند. به همین دلیل برای محاسبه ماخذ مالیات میزان تراکنش شما را در عدد سود ویژه ضرب نموده و مالیات عملکرد شما را مشخص می‌کند.

مثال محاسبه مالیات تراکنش بنگاه معاملات مسکن: فرض کنید معامله‌ای با کارمزد 10 میلیون تومان در بنگاه شما به انجام رسیده و خریدار مبلغ 90 میلیون هم بعنوان بیعانه به حساب شما واریز می‌کند تا بتواند در چند روز آینده کار‌ها و استعلامات قانونی را پیگیری نماید. در این حالت درآمد مشمول مالیات شما شما از این معامله حدود 3 میلیون تومان خواهد بود. این عدد از حاصل ضرب 10 میلیون در سود ویژه مربوط به فعالیت شما (33درصد) بدست آمده است.

اما اگر در فصل اظهارنامه این عدد را از درآمد خود کم نکنید، کل 100 میلیون تومان مبلغ ورودی به حساب شما بعنوان ماخد مالیات قرار می‌گیرد. درواقع 33 درصد بجای ضرب شدن در 10 میلیون درآمد واقعی شما در 100 میلیون ضرب شده و درآمد مشمول مالیات شما را بطور چشمگیری افزایش می‌دهد.